Bail commercial : l’indemnité du locataire évincé inclut frais de réinstallation et perte de stock

Divers - 09/04/2017

En cas de non-renouvellement d’un bail commercial, l’indemnité due au locataire inclut ses frais de réinstallation, sauf si le bailleur établit que le locataire ne se réinstallera pas dans un autre fonds ; elle compense aussi la perte de stock causée par le non-renouvellement.

En cas de non-renouvellement d’un bail commercial, le bailleur doit, sauf exceptions, verser au locataire une indemnité d’éviction comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur (C. com. art. L 145-14).

A noter : l’indemnité d’éviction légale due au locataire d’un bail commercial non renouvelé a pour but de compenser le préjudice causé par le défaut de renouvellement (C. com. L 145-14, al. 1). Cette indemnité comprend des frais accessoires qui sont tous les frais que le locataire peut être conduit à engager du fait de son éviction.

Les frais accessoires ne sont pas dus par le bailleur s’il peut prouver qu’ils ne sont pas justifiés (Cass. 3e civ. 2-12-1998 n° 97-11.791 PB : RJDA 2/99 n° 157 : Cass. 3e civ. 2-7-2013 n° 11-28.899 F-D).

Les frais de réinstallation exposés par le locataire évincés sont, par principe, compris dans ces frais accessoires (C. com. art.  L 145-14, al. 2). C’est donc au bailleur de prouver l’absence de préjudice du locataire à ce titre sans que ce dernier doive établir l’existence d’un projet précis de réinstallation pour bénéficier d’une indemnisation, ni même produire de factures au soutien de sa demande.

Le stock est en principe valorisé avec le fonds de commerce qui est une universalité comprenant notamment immobilisations et stocks. Toutefois, les indemnités accessoires du non-renouvellement peuvent, éventuellement, comprendre une indemnité au titre des pertes sur stock dès lors que la cessation d'activité ou le déplacement de celle-ci oblige le commerçant à liquider ses stocks dans des conditions préjudiciables. Il appartient au locataire qui estime devoir bénéficier d'une telle indemnité de prouver qu'il a subi un préjudice spécifique résultant de ces pertes (Cass. 3eciv. 22-9-2016 n° 15-18.983 F-D : RJDA 12/16 n° 848).

Source : Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne