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UNE PROMESSE UNILATERALE DE VENTE INSEREE DANS UN CONTRAT DE LOCATION-GERANCE DOIT ETRE ENREGISTREE

Affaires - 28/12/2019

La promesse unilatérale de vente d’un fonds de commerce insérée dans le contrat par lequel le propriétaire le donne en location-gérance n’échappe à l’enregistrement qu’en cas d’interdépendance des obligations des deux parties.
Est nulle toute promesse unilatérale de vente d’un fonds de commerce si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous signature privée enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire (C. civ. art. 1589-2).
A noter : Aux termes de l’article 1589-2 du Code civil (CGI art. 1840-A ancien), seules les promesses unilatérales de vente doivent être enregistrées. La Cour de cassation considère que la promesse perd son caractère unilatéral non seulement lorsque le bénéficiaire de la promesse s’oblige lui aussi à acheter (promesse synallagmatique), mais également lorsque la promesse stipule, à la charge du bénéficiaire, d’autres obligations que celle d’acheter. Ainsi, échappe à la formalité de l’enregistrement la promesse de vente insérée dans un ensemble contractuel comportant des obligations réciproques (Cass. 3e civ. 3-11-1981 : Bull. civ. III no 176 ; Cass. 3e civ. 5-7-1995 no 1505 : RJDA 1/96 n° 112), à condition cependant qu’il existe un lien de dépendance nécessaire entre ces diverses obligations (Cass. ass. plén. 24-2-2006 no 04-20.525 : RJDA 10/06 n° 1003 pour une promesse unilatérale intégrée dans une transaction).
Pour que les obligations réciproques fassent perdre à la promesse son caractère unilatéral, il faut qu’elles soient de nature à contraindre le bénéficiaire à lever l’option (Cass. 3e civ. 31-1-2001 no 184 : RJDA 5/01 n° 569 ; Cass. com. 15-1-2002 no 99-10.362 : RJDA 5/02 n° 487).
Par la décision commentée, rendue sur renvoi après cassation (Cass. com. 2-2-2016 n° 14-24.299 : RJDA 6/16 n° 428), la Cour de cassation fait application de cette jurisprudence dans un cas où la promesse de vente du fonds de commerce avait été consentie lors de la mise en location-gérance du fonds. En effet, il arrive fréquemment que l'acquisition d'un fonds de commerce soit précédée d'une location-gérance. Le contrat de location-gérance est alors assorti d'une promesse unilatérale de vente du fonds permettant ainsi au locataire-gérant de prendre sa décision d'acquisition en connaissance de cause et au loueur du fonds de percevoir, grâce à la redevance, un revenu qui est plus facilement accepté qu'une indemnité d'immobilisation. En l'espèce, le bénéficiaire devait certes payer une redevance, mais cette obligation était la contrepartie de la mise en jouissance du bien et non celle de l’engagement pris par le promettant de vendre le bien. On était donc bien en présence d’une promesse unilatérale.

Source : La Quotidienne – Editions Francis Lefebvre – Le 22/11/2019