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Transaction en fin de bail : sort du dépôt de garantie

Affaires - 01/07/2019

Pour mettre un terme aux difficultés apparues à la fin d’un contrat de bail commercial, les parties concluent un accord transactionnel. Ce contrat prévoit le versement d’une indemnité à la charge du locataire.

Au stade de l’exécution de la transaction, les parties s’opposent sur le sort du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail. Le locataire décide de déduire son montant de l’indemnité due au bailleur. Il prétend que cette somme doit lui être remboursée dans la mesure où il n’en a pas été décidé autrement dans la transaction.

Le bailleur estime au contraire que le dépôt de garantie doit lui rester acquis. Selon lui, l’indemnité sur laquelle les parties se sont accordées dans la transaction doit s’entendre sans déduction de la moindre somme en raison de l’exécution du bail. Le bailleur demande donc en justice le paiement de la somme déduite.

Sans succès devant la Cour de cassation. La transaction litigieuse ne contenant aucune mention relative au dépôt de garantie, il en résulte qu'elle ne régle pas le sort de cette somme après libération des lieux. En effet, rappelle la Haute cour, la portée de la transaction doit faire l’objet d’une interprétation restrictive. Elle ne saurait être étendue à des questions qui ne sont pas expressément visées par la convention. Ainsi, le silence de la transaction sur le dépôt de garantie ne signifie nullement qu’il doit rester acquis au bailleur.

Cass. civ., 3e ch., 11 avril 2019, n° 18-16061 ; c. civ. art. 2048