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Levée d’option d’un immeuble sous-loué par une SCI : conséquences du démembrement des parts

Fiscal - 26/09/2018

En cas de démembrement des titres d'une société de personnes, seul le nu-propriétaire de ces titres est imposé sur la plus-value réalisée à la suite de la levée d'option d'achat d'un immeuble précédemment pris en crédit-bail et donné en sous-location par cette société.

Il résulte de l’article 8 du CGI que seuls les bénéfices peuvent être imposés dans les mains de l’usufruitier, sauf stipulations contraires prévues par les statuts. Par suite, la plus-value réalisée à la suite de la levée d’option d’achat d’un immeuble précédemment pris en crédit-bail et donné en sous-location par une société relevant du régime fiscal des sociétés de personnes ne peut être imposée que dans les mains du nu-propriétaire des titres de cette société. En effet, la plus-value ne constitue pas un bénéfice au sens de l’article précité.

A cet égard, il importe peu :

- d’une part, que la société relève de l’impôt sur les sociétés depuis la réalisation
de la plus-value ;

- et, d’autre part, que l’acte de levée d’option du crédit-bail immobilier indique que le bénéfice du report d’imposition de la plus-value réalisée, prévu à l’article 93 quater, IV du CGI, a été accordé à l’usufruitier en son nom.

A noter : Les revenus issus de l’activité de sous-location d’un bien immobilier pris en crédit-bail par une société de personnes relèvent des bénéfices non commerciaux (notamment CE 21-2-1987 no 51367). Lorsque la société lève l’option d’achat, son activité de sous-location se transforme en une activité de location nue relevant des revenus fonciers.

Le Conseil d’Etat a eu l’occasion de juger que le transfert de la propriété de l’immeuble qui résulte de la levée d’option entraîne le changement de régime fiscal de la société et a pour effet de rendre immédiatement imposable la plus-value susceptible d’avoir été acquise à la date de sa réalisation (CE 4-3-2015 no 360508 : La Quotidienne du 2 avril 2015).

Complétant la jurisprudence de la Haute Juridiction, la cour administrative d’appel de Nantes juge qu’en cas de démembrement de la propriété des titres de la société de personnes, la plus-value est imposable au nom du nu-propriétaire et non de l’usufruitier des titres.

 

Source : Sophie KONCINA - Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne