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L’absence de bail écrit entre une SARL et une SCI ne caractérise pas une confusion de patrimoines

Judiciaire - 24/09/2019

Un bail pouvant être verbal, une SARL peut verser un loyer à une SCI en vertu d'un tel bail sans qu'il en résulte une relation anormale entre elles... tant que ce versement a pour contrepartie la mise à disposition des locaux loués et que le loyer n'est pas excessif.

Pour étendre la liquidation judiciaire d'une SARL à une société civile immobilière (SCI) qui a les mêmes associés qu'elle et qui lui donne des locaux en location, une cour d'appel retient qu'aucun bail écrit n'a été remis au liquidateur, de sorte que le versement du loyer n'est fondé sur aucun contrat ; la cour en déduit l'existence de flux financiers anormaux ayant appauvri la SARL au profit de la SCI.

La Cour de cassation censure l'arrêt d'appel car ces éléments sont impropres à caractériser l'existence de relations financières anormales entre les deux sociétés : d'une part, le bail peut être verbal ; d'autre part, le versement des loyers, dont il n’était pas soutenu qu'ils étaient excessifs, avait une contrepartie, l'occupation des lieux loués n'étant pas contestée.

A noter L’extension de la liquidation judiciaire d’une SARL à une SCI qui lui donne des locaux en location est justifiée par l’existence de relations financières anormales entre elles. De telles relations sont caractérisées, par exemple, en cas de hausse anormale du loyer (Cass. com. 12-7-2017 n° 16-10.542 F-D : BRDA 19/17 inf. 9), en l’absence de recouvrement de loyers impayés sans contrepartie (Cass. com. 28-2-2018 n° 16-26.734 F-D : BRDA 8/18 inf. 10) ou en cas de réduction de la surface louée sans modification du loyer (Cass. com. 16-1-2019 n° 17-20.725 F-D : BRDA 6/19 inf. 13).

Aucune relation de cet ordre n'était établie dans l'affaire ci-dessus, dont la seule particularité résidait dans le caractère verbal du bail. En vertu du principe du consensualisme, réaffirmé par la réforme du droit des contrats du 10 février 2016 (C. civ. art. 1172), la conclusion d'un contrat résulte du seul échange des consentements ; le contrat lie les parties même s'il n'est pas constaté par écrit. Ainsi, un bail peut être verbal et l'absence d'écrit en la matière n'est pas en soi caractéristique d'une situation anormale. Il n'en irait différemment que si cette circonstance s'accompagnait d'autres éléments, tels ceux mentionnés dans les exemples précédents.

Source : La Quotidienne – Editions Francis Lefebvre - Le 11/07/2019