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DPU ET APPORT PARTIEL D’ACTIF

Apport - fusion - 28/12/2019

Les transmissions d'immeubles par voie d'apport partiel d'actif d'une société à une autre, effectué dans le cadre de la scission mentionnée à l'article L. 236-1, alinéa 2, du Code de commerce, ne constituent pas des aliénations à titre onéreux. Elles ne sont donc pas soumises au droit de préemption urbain (DPU).
Rép. min. à QE n° 21133, JOAN Q. 15 oct. 2019, p. 9271

Un député interroge le ministre auprès de la ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, chargé de la Ville et du Logement, sur les apports partiels d'actif soumis au régime juridique des scissions comprenant des immeubles.
Il constate qu’en Europe et aux États-Unis les parcs locatifs détenus par des investisseurs institutionnels professionnels se développent, alors qu’en France, l'immobilier résidentiel ne représente qu’une part très faible dans les portefeuilles de ces investisseurs. Il s’interroge alors sur les freins à lever pour le développement de cette offre locative complémentaire. Un certain nombre de ces investisseurs disposant de portefeuilles importants d'actifs résidentiels envisagent de filialiser cette activité ou de la séparer (par voie de scission partielle) afin de lui donner une visibilité accrue et d’attirer des investisseurs intéressés plus spécifiquement par cette classe d'actifs. Il souhaite savoir si dans le cadre d'un apport portant sur un portefeuille comprenant un grand nombre d'immeubles, ces apports sont soumis au droit de préemption urbain (DPU).
Le ministre rappelle que l’article L. 213-1 du Code de l'urbanisme prévoit que les immeubles sont soumis au droit de préemption urbain (DPU) lorsqu'ils sont aliénés à titre onéreux. Or, les transmissions d'immeubles, par voie d'apport partiel d'actif d'une société à une autre effectué dans le cadre juridique de la scission mentionnée au deuxième alinéa de l'article L. 236-1 du Code de commerce (transmission par une société par voie de scission, de son patrimoine à plusieurs sociétés existantes ou à plusieurs sociétés nouvelles), ne constituent pas des aliénations à titre onéreux.
Il précise que ces transmissions ne sont par conséquent pas soumises au DPU (TA Cergy-Pontoise, 10 avr. 2008, n° 0708561). De telles opérations relèvent en effet d'un transfert universel de patrimoine (TUP), lequel porte sur des éléments actifs et passifs d'une branche complète d'activité. Dans ce cas, l'opération ne se limite pas à la cession de biens immobiliers. Elle ne constitue donc pas une aliénation d'immeuble à titre onéreux, au sens de l'article L. 213-1 précité, son objet étant bien plus large.
Source : Pour aller plus loin sur le champ d’application du DPU, v. Le Lamy Droit immobilier 2019, nos 1320 et s.