• fr

Apport-cession et réinvestissement immobilier : vers une évolution de la doctrine ?

Apport - fusion - 03/04/2018

Les opérations dites « d’apport-cession » permettent déjà depuis plusieurs années à une ou plusieurs personnes d’apporter à une société qu’elles contrôlent des titres destinés à être cédés. La plus-value d’apport réalisée à cette occasion bénéficie alors d’un report d’imposition (article 150-0 B ter du Code Général des Impôts). Ces opérations sont fréquemment utilisées lors d’une cession d’entreprise lorsque le cédant a des projets de réinvestissement à court ou moyen terme.

En effet, lorsque les titres apportés sont cédés par la société bénéficiaire de l’apport dans les trois ans de leur apport, la société cédante doit réinvestir, dans les deux ans, 50% au moins du produit de la vente dans une activité éligible pour maintenir le report d’imposition.

Ce réinvestissement doit prendre la forme :

  • D’un financement de moyens permanents d’exploitation ou,
  • De l’acquisition de titres de sociétés lui conférant le contrôle et exerçant des activités commerciale, activités éligibles les activités commerciales industrielle, artisanale, libérale, agricole ou financière, à l'exception de la gestion d'un patrimoine mobilier ou immobilier
  • De la souscription en numéraire au capital de telles sociétés.

La question de l’éligibilité des activités liées à l’immobilier dans le cadre de l’application de ce dispositif est fréquemment posée par les cédants, qui souhaitent, post cession de leur participation, réinvestir dans des activités immobilières afin de maintenir le report d’imposition dont ils ont bénéficié.

 

Alors que l’éligibilité de l’activité hôtelière ne prête pas vraiment à discussion pourvu que les murs et le fonds soient acquis par la société cédante ou par une société dont cette dernière prendrait le contrôle (toutes autres conditions par ailleurs remplies), le réinvestissement dans une activité de location meublée de locaux d’habitation est plus discutable. En effet, cette activité, fiscalement considérée comme commerciale par l’article 35, I-5° bis du CGI depuis le 1er janvier 2017 (Loi 2016-1918 du 29-12-2016 art. 114) n’en est pas moins une activité de nature civile au sens du code civil.

Ainsi, la loi de finances pour 2018 modifiant l’article 150-0 B ter du CGI, est venue préciser que le réinvestissement du produit de la cession dans le financement d'activités commerciales s'entend de celles visées par les articles 34 ou 35 du CGI, c'est-à-dire les activités commerciales par nature ou par détermination de la loi. Demeurent exclues du bénéfice de cette dérogation les activités de gestion par la société bénéficiaire de l'apport de son propre patrimoine mobilier ou immobilier.

Cependant, la doctrine administrative en date du 4 mars 2016 estime encore que les activités de nature civile ou de gestion patrimoniale sont exclues du champ des activités éligibles au remploi (notamment celles relevant de la gestion d'un patrimoine immobilier). Elle ajoute que l'acquisition de biens immobiliers destinés à la location immobilière, qu'elle soit nue ou meublée, n'est pas éligible au remploi (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60 n° 310).

La question se pose donc de savoir si, compte tenu du renvoi explicite à l'article 35 CGI par l’article 150-0B ter du CGI, l'acquisition de biens immobiliers destinés à la location meublée de locaux d'habitation est désormais éligible au remploi.

En effet, la doctrine administrative actuellement en vigueur semble dès lors contraire aux termes du nouvel article 150-0 B ter du Code Général des impôts issu de la loi de finances pour 2018.

Il conviendra d’attendre avec intérêt les commentaires administratifs sur ce point….

 

Source : 5QBAvocats - Karen Berdugo